פסק-דין בתיק ת"א 1127-12-09

בפני תביעה לפינוי הנתבע מבית עסק בבעלות התובע, אשר בו מחזיק הנתבע מכוח הסכם לשכירות מוגנת.

הרקע העובדתי

1.         התובע רכש ביום 7/4/09, על פי הסכם מכר עם הבעלים, שהוגש וסומן נ/1, את זכויות הבעלות בבניין בן שתי קומות הידוע כגוש 3703 חלקה 753 והמצוי בפינת רח' הרצל 149 ורח' טלר 32 ברחובות, ואשר בו קומת קרקע מסחרית וקומת מגורים ובעורפו מבנה חד קומתי (להלן: "הבניין"). בעקבות כך, ביום 28/6/09, נרשמה לטובתו על זכויות הבעלים הערת אזהרה. עוד נקבע כי החזקה בבניין תימסר לתובע בחלוף 180 ימים מיום חתימת הסכם המכר וכנגד תשלום מלוא התמורה (סעיף 5.03.3 להסכם המכר). ביום 4/2/10 נרשמו זכויות הבעלות על שם התובע (נספחים ה' וה'1 לתצהיר התובע).

2.         הנתבע הינו דייר מוגן של בית עסק הנמצא בבניין, אשר את הזכות לדיירות מוגנת בו קיבל על פי הסכם להעברת זכות הדיירות המוגנת שנערך, ביום 8/3/89, בינו לבין הדייר המוגן הקודם מר גדעון גינזבורסקי, בהסכמת הבעלים הקודמים של הבניין (להלן: "ההסכם" או "המושכר", לפי העניין).

3.         על פי הנטען בכתב התביעה, בסמוך לאחר מועד רכישת הזכויות בבנין, ערך התובע בירור, באמצעות חקירה פרטית, וגילה כי הנתבע עשה במושכר שימושים בנסיבות המקימות לו עילות לפינוי מכוח סעיף 131 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב-1972 (להלן: "החוק") וכי נטשו. על כן, וביום 1/12/09, הגיש התביעה דנן.

4.         התביעה הושתתה על ארבע עילות פינוי אלה:

4.1.       הפרת תנאי הסכם השכירות- עילה לפי סעיף 131(2) לחוק, המבוססת על טענות אלה:

            האחת, לפיה הנתבע השכיר את המושכר בשכירות משנה שלא בהסכמת הבעלים.

            השנייה, לפיה הנתבע עשה שימוש בחצר האחורית ובמרתף הבניין שאינם מוצמדים למושכר ואינם חלק ממנו, וזאת שלא בהסכמת ו/או ידיעת הבעלים.

            השלישית, לפיה הנתבע עשה בו שינויים ושיפוצים ללא הסכמת הבעלים ו/או ללא ידיעתם.

4.2.       הפקת רווח בלתי הוגן מהשכרת משנה- עילה לפי סעיף 131(6) לחוק, בגין קבלת דמי שכירות משוכרי משנה.

4.3.       נטישת המושכר- עילה מכוח הפסיקה.  

טענות הצדדים והראיות

5.         טענות התובע מבוססות, כאמור, על ממצאי חקירה פרטית שבוצעה מיוזמתו, לאחר שהתעורר בליבו החשד כי הנתבע, אשר עיקר פרנסתו כנהג מונית, אינו מפעיל בעצמו בתי עסק במושכר, וכי הוא משכירו לאחרים בשכירות משנה, בנסיבות המהוות הפרה של תנאי הסכם השכירות ונטישה של המושכר.

6.         להוכחת התשתית העובדתית הנטענת והמקימה עילות לפינוי הנתבע, הגיש התובע תצהיר עדות ראשית מטעמו, וכן תצהיר חוקרת פרטית, הגב' כרמית סטרול (להלן: "החוקרת") אליו צורף דו"ח ממצאי חקירה פרטית שערכה לבקשת התובע בצירוף תמלילי שיחות שקיימה עם התובע ואחרים אשר נערכו בחלקם על ידה ובחלקם על ידי חברת סטנוגרמה (להלן: "תמלילי ההקלטות").

7.         התובע טוען להודאת הנתבע על כי במשך השנים, השכיר את המושכר, לסירוגין, שעה שנותר באופן פיקטיבי כבעליו הרשום של העסק על מנת להסתיר הדבר מהבעלים, שמא יאבד את זכויות הדיירות המוגנת במושכר. הנתבע, כך נטען, קיבל לידיו משוכרי המשנה דמי שכירות הגבוהים מדמי השכירות ששילם לבעלי המושכר עבור דיירותו המוגנת, אשר עומדים על הסך של 670 ש"ח.

8.         עוד טוען התובע, כי הנתבע עשה שימושים בבניין החורגים מהמושכר וכן ביצע בו שינויים ושיפוצים שלא בהסכמת או ידיעת הבעלים, ובכך הפר את הסכם השכירות.

9.         על כן, טוען התובע, כי מתקיימות עילות לפינוי הנתבע מהמושכר על פי החוק ומכוח הפסיקה.

10.        הנתבע טוען, מנגד, כי תמלילי ההקלטות אינם קבילים כראיה ואין לבסס עליהם כל ממצא המקים עילה לפינויו. לגוף דבריו אשר תועדו בתמלילי ההקלטות טוען הנתבע, כי אין בתביעה אלא ניסיון להכשילו במטרה ליצור עילה לפינויו, הכל שעה כי הוא מחזיק במושכר במשך כל השנים כדין, כי הפעיל בו בתי עסק בעצמו ועל שמו ולא מסרו מעולם לאחר, וכי עקב בעיותיו הבריאותיות הופעלו העסקים בפועל על ידי אחרים תוך שהנתבע ניהלם ונותר בעליהם.